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房主侵犯租户优先购买权被判赔偿

发布日期:2017-12-14 浏览次数:
房主侵犯租户优先购买权被判赔偿
  在一起房屋租赁合同纠纷中,房主以租房人欠缴水电费为由,宣布无条件收回房屋,紧接着又将涉案房屋另售给他人。租房人认为,房主强行收回租赁房屋构成根本违约,出售租赁房屋侵害了其优先购买权,请求房主承担赔偿责任。今天,江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决。

  2013年6月27日,房主朱某通过房产中介将自己的一套房产租给承租人丁某,双方约定租期5年,月租金1600元;如有一方需提前终止本协议,须提前一个月通知对方,支付中介费用,并赔偿违约金;承租人不得拖欠缴纳各项费用,如物业管理费、水费、电费等,否则视为同意房主无条件收回房产。

  今年2月21日,房主朱某前往南通市自来水公司查询,发现案涉房屋2016年11月、2017年1月拖欠水费26.1元、17.4元未缴纳,但并未产生违约金,朱某遂代为缴纳。另外,2016年2月、6月、10月,丁某因迟交电费,导致每月分别产生1元的违约金。

  2月22日,朱某来到涉案房屋,声称丁某拖欠水电费,违反了协议的约定,他可以无条件收回房产,请丁某立即搬走屋内物品。为此,两人发生了激烈争吵,朱某拨打了公安110报警电话。

  2月23日,朱某与案外人郭某签订房屋买卖协议,将案涉房屋以69.2万元的价格出售给郭某,并办理了过户手续。2月28日,朱某带人来到涉案房屋,将丁某物品从房屋中强行搬出。

  丁某认为,朱某强行收回租赁房屋的行为已构成根本违约,出售租赁房屋没有依法通知,侵害了他的优先购买权,遂一纸诉状将朱某告上了南通市崇川区人民法院,请求被告返还剩余房租8000元,赔偿中介费800元、违约金1600元,赔偿优先购买权损失10万元。

  崇川法院审理认为,原告两次迟交的水费数额并不大,且没有产生违约金,而电费原告均已缴纳,故不能认定原告拖欠水电费,故被告不能由此认定原告违约、合同解除条件成就。被告的查询时间为2017年2月21日,而在第三日即与他人签订房屋买卖合同,根据交易习惯,被告显然在查询之前就意图出售案涉房屋,其查询目的是为了出售房屋。

  在原告没有拖欠房租、水电费,没有违约且合同尚未到期的情况下,被告将原告物品从租赁房屋中搬出,并将房屋出售给他人,提前终止合同,构成违约,应当依照合同约定承担违约责任。原告自物品被搬出的当日起无法使用租赁房屋,合同目的无法实现,因此被告应退还剩余5个月的租金共计8000元。

  被告出售案涉房屋没有提前通知原告,也未询问原告是否行使优先购买权,其出售行为侵犯了原告的优先购买权。5月25日,经原告申请,法院委托房产评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估,评估市场价值为74.23万元。该房屋的实际出售价与评估价格差价为5.03万元,考虑到原告的剩余租期并结合本案实际情况,法院最后判决被告赔偿原告损失金额3万元。

  一审判决后,朱某不服,向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。